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2016房貸增速五年來政策收緊房企遇考驗

2017/02/04 09:31 來源:地產中國網 作者:地產中國網 閱讀 10289

    國家統計局公布的房地產行業發展報告數據中,房地產開發企業到位資金最能反映房企的生存情況。2016年房企到位資金整體上漲15.2%,在所有資金的來源中,個人按揭貸款的增長幅度最大。業內人士認為,2016年房地產貸款增長加快主要是受到個人購房貸款增長的影響。不過,在抑制樓市泡沫的政策調控下,2017年房地產市場將告別高增長,同時信貸政策逐步收緊,預計2017年房企將陷入“錢荒”。

    個人按揭增長五年最快

    1月20日,國家統計局公布2016年全國房地產開發投資和銷售情況。其中,房地產開發企業到位資金情況如下:2016年,房地產開發企業到位資金144214億元,比上年增長15.2%,增速比1-11月提高0.2個百分點。其中,國內貸款21512億元,增長6.4%;利用外資140億元,下降52.6%;自籌資金49133億元,增長0.2%;其他資金73428億元,增長31.9%。在其他資金中,定金及預收款41952億元,增長29%;個人按揭貸款24403億元,增長46.5%。

    不得不提的是,在房企到位資金中,定金、預收款及個人按揭貸款增長幅度較高,占據房企到位資金超過50%,而這部分資金正是房企銷售所得。北京商報記者對比過去五年的數據發現,2016年個人按揭貸款對于開發商資金貢獻的增幅也是五年中最多的,即便是在2013年房地產市場達到周期性高峰時,個人按揭貸款的同比增速也僅為33.3%。

    業內人士認為,個人按揭貸款的增幅規模較大,主要受兩個因素的影響。第一是市場交易量活躍,尤其是2016年新房交易量同比增超兩成,所以會帶動相關房貸數據的增長。第二是商業銀行放貸是比較積極的,所以按揭貸款的規模也會快速上升。這兩個因素都對房企的房貸層面的資金回籠有積極作用。

    在業內人士看來,2016年房地產貸款增長加快主要是受到個人購房貸款增長的影響。樓市新政出臺后,房地產市場關于首套房及二套房購房首付比例下調,寬松的信貸政策以及去庫存政策的刺激下,全國房地產市場普遍開始回暖,引發2016年前三季度房地產銷售市場的火爆行情。

    國家統計局數據顯示,從庫存方面來看,2016年全國商品房待售面積為69539萬平方米,較2015年71853萬平方米下降了3.2%。其中住宅庫存40257萬平方米,與2015年45248萬平方米相比下降了11%。2015年相比2014年則呈現整體上升。

    利用外資額連續兩年跌50%

    在2016年全年的房企到位資金情況中,只有利用外資方面出現52.6%的下跌。事實上,自2015年,房企到位資金中外資來源就開始出現下滑,且下降幅度也超過50%。北京商報記者查詢國家統計局公布的2015年全國房地產開發投資和銷售情況發現,在2015年房企到位資金中,利用外資為297億元,下降53.6%。

    業內人士分析認為,近期美元匯率大幅提升,發行美債成本大幅增加,受此影響,2016年絕大多數房企發債轉向國內。根據數據提供商Dealogic的統計,2016年前11個月,21家境內房地產企業在海外市場上總計發行了47.6億美元的債券,相比上年同期26家企業發行的128.87億美元,不論是數量還是金額均出現大幅下滑。

    在房企到位資金情況中,除去海外資本及其他資金中的定金、預收款、個人按揭貸款外,國內貸款增長6.4%,自籌資金增長0.2%,這兩部分資金在2015年的情況則是分別下降4.8%、2.7%。

    有證券分析師認為,這主要是因為寬松的貨幣環境降低房企融資成本,根據貸款基準利率來看,房企通過銀行貸款融資成本已達到2004年以來最低水平,而通過公開債務融資成本則較貸款融資成本更低,低廉的融資成本推升了房企融資積極性,進而促進房企融資進行投資。中原地產監測數據顯示,2016年全年房企通過私募債、公司債、中期票據等融資工具的融資額達到11376.7億元,同比同口徑上漲26%。


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