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50大城市半年賣地超2萬億,杭州領跑

2019/07/01 17:07 來源:第一財經 閱讀 3014

盡管樓市調控仍保持高壓態勢,但2019年上半年土地市場繼續活躍,根據中原地產研究中心統計,50大城市合計賣地20034.4億。


中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析,今年1-2月份各地土地市場較低迷,但隨著春節后信貸市場增量增加,房企融資難度降低,部分城市在4月份開始土地市場出現了明顯復蘇苗頭,5、6月繼續蔓延升溫。


分城市來看,賣地最多的是杭州,達到1444.5億,繼續在各個城市中領跑。從近年來的情況來看,2017年杭州土地出讓金首次超過2000億元,去年則再創新高,達到了2501億元,在全國各城市中領跑,今年則延續了這樣的態勢。


值得一提的是,自2014年以來,杭州的土地出讓金累計已達9592億,按照當前的發展態勢,到今年底,杭州近六年來的土地出讓金總和將突破萬億元大關。


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表1:2014年以來杭州土地出讓金情況(來源:中原地產研究中心)


杭州土地出讓金領跑,與近年來杭州城市建設快速推進有關。此間的一大背景是,相比一線城市以及南京、武漢這些大區中心城市,杭州原有的城市規模比較小,包括地鐵在內的公共基礎設施比較薄弱,需要加以完善。例如,為了給2022年杭州亞運會提供更好的支撐和保障,構建現代化綜合交通運輸體系,杭州提出,到2022年將形成總長度達516公里的軌道交通,并將實現軌道交通十城區全覆蓋。


而目前杭州的軌交里程只有114公里,4年內要達到516公里,接近于現在的四倍,與現在的一線城市相當,這意味著杭州地鐵建設需要奮起直追。而修建如此大規模的地鐵,也需要有雄厚的財政作為保障。


為了穩定杭州房地產市場發展,日前杭州出臺了土拍新規。在6月29日,杭州市區9宗地塊發布掛牌公告, 在目前“限地價+競自持”基礎上,杭州將在開發商競得土地前就約定入市價格。地塊價格指標除土地出讓起價、封頂價,還包括未來新房毛坯銷售均價、毛坯最高單價及最高精裝標準。


杭州之后,另一新一線城市武漢在上半年共賣地948.8億元,位居全國第二。今年4月23日,武漢土地市場推出總起始價近200億元的10宗地,其中,有4宗均被融創拿下,總金額152億元,溢價率最高的一宗為24%。美的置業(03990.HK)在武漢拿下的一宗地塊經過了172輪競價,最終成交金額28.57億元,溢價率高達80%,樓面價格10369.76元/平方米。


熱點賣地二線城市還有蘇州。今年4月24日,蘇州市區土拍落下帷幕,7宗地塊全部成功出讓,共攬金135.7億元。


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表2:上半年城市土地出讓金TOP15(來源:中原地產研究中心)


總體來看,今年上半年包括杭州、武漢、蘇州、合肥、天津等熱點城市的土地市場都十分亮眼。張大偉說,最近三四線城市依然相對低迷,這種情況下,房地產企業把更多資金投入到一二線城市,也是一二線土地市場升溫的主要原因。雖然一二線城市調控政策嚴格,但對于房企來說,為了加大銷售額,依然會集中拿地。


另一方面,這種格局也與近期的戶籍改革和都市圈建設有關。今年4月8日,國家發展改革委印發了《2019年新型城鎮化建設重點任務》提出,要繼續加大戶籍制度改革力度,在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上,城區常住人口100萬~300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區常住人口300萬~500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策,大幅增加落戶規模、精簡積分項目,確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。


分析指出,在京滬等超大城市控制人口規模、中小城市吸引力又不夠的情況下,二線城市將成為落戶的重要方向。



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